Espera-se que o mercado imobiliário da China se estabilize em 2025 – mas permaneça moderado durante anos
Edifícios residenciais em construção no empreendimento Isle Maison da China Vanke Co. em Hefei, China, em 27 de novembro de 2023.
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O difícil sector imobiliário da China poderá não começar a recuperar até ao segundo semestre do próximo ano – mesmo com as mais recentes medidas de estímulo, previram este mês três empresas de investigação.
Após meses de medidas incrementais, o Presidente Chinês Xi Jinping no final de setembro liderou uma reunião de alto nível que prometeu “interromper o declínio do mercado imobiliário.” No início deste mês, o Ministério das Finanças introduziu mais medidas destinadas a estabilizar o sector imobiliário.
“Estamos finalmente num ponto de inflexão da espiral descendente em curso no mercado imobiliário, apoiados por um pacote de flexibilização abrangente e coordenado”, disseram analistas do Goldman Sachs em uma nota de 22 de outubro intitulada “Perspectivas do setor imobiliário na China para 2025: Afundamento à vista”. .”
“Desta vez é diferente das medidas de flexibilização graduais anteriores”, disse o relatório.
Os analistas esperam que os preços dos imóveis na China se estabilizem no final de 2025 e aumentem em média 2% dois anos depois. É improvável que as vendas de propriedades e a construção de novas casas se estabilizem até 2027, prevê o Goldman.
A S&P Global Ratings e o Morgan Stanley também publicaram este mês relatórios prevendo que o mercado imobiliário da China atingirá o ponto mais baixo no segundo semestre de 2025.
“Se o governo continuar a dar prioridade ao apoio ao financiamento dos promotores e à redução de stocks, acreditamos que as vendas e os preços dos imóveis poderão estabilizar no segundo semestre de 2025”, afirmaram Edward Chan, diretor da S&P Global Ratings, e a sua equipa numa nota de 17 de outubro. Eles alertaram que levaria tempo para que as políticas entrassem em vigor.
Pequim deixou claro que os esforços para apoiar o sector imobiliário em dificuldades ficam em segundo lugar em relação ao seu objectivo def reforçar a fabricação avançada como um novo motor de crescimento. Mas não é uma tarefa fácil, uma vez que a propriedade já representou mais de um quarto do produto interno bruto, estando ligada tanto à riqueza das famílias como às finanças do governo local. Os promotores endividados da China lutava cada vez mais para entregar casas pré-vendidasdiminuindo o sentimento do consumidor.
Os analistas estão acompanhando de perto um reunião parlamentar na próxima semana para quaisquer detalhes sobre gastos fiscais na redução do estoque habitacional.
A previsão do Goldman pressupõe um adicional de 8 biliões de yuans (1,12 biliões de dólares) em gastos fiscais do governo, que ainda não foi anunciado.
“Sem esse estímulo, a recessão do mercado imobiliário poderá prolongar-se por mais três anos”, alertaram os analistas do Goldman. Eles disseram que esse apoio precisaria resolver os problemas de liquidez dos incorporadores, reduzir os estoques de moradias não vendidas e garantir a entrega das casas pré-vendidas, mas inacabadas.
As casas na China normalmente são vendidas antes de serem concluídas. Esse modelo de negócio revelou-se insustentável depois de Pequim ter reprimido a elevada dependência dos promotores da dívida para crescer, e a procura dos compradores de casas ter caído com o crescimento económico mais lento.
Nomura estimou no final do ano passado que cerca de 20 milhões de casas pré-vendidas permaneceram inacabadas. No mês passado, autoridades indicaram cerca de 4 milhões de casas foi concluído e entregue aos compradores no âmbito do programa de lista branca deste ano e prometeu acelerar o apoio financeiro.
Em junho, mesmo antes dos últimos anúncios de estímulo, o Morgan Stanley esperava que a redução dos estoques levasse a uma “recuperação na demanda por empréstimos imobiliários no final de 2025 ou 2026”.
Os analistas esperam que cerca de 30% do inventário não vendido nunca seja vendido, exigindo que os bancos ou outras entidades não especificadas suportem os custos.
Os mais recentes esforços da China para reforçar a confiança deram um impulso ao mercado imobiliário. As vendas de imóveis em 22 grandes cidades caíram cerca de 4% em relação ao ano anterior em Outubro, uma contracção muito menor do que uma queda de mais de 25% em Setembro, de acordo com a China Index Academy, uma empresa de investigação imobiliária.
Não é um retorno aos dias de boom
A estabilização do mercado imobiliário, contudo, não significa uma recuperação em grande escala. Os analistas projetam que qualquer recuperação nas vendas de casas e novas construções permanecerá moderada nos próximos anos.
A S&P espera que as vendas de propriedades na China diminuam para cerca de 9 biliões de yuans ou menos este ano, antes de caírem ainda mais para 8 biliões de yuans em 2025 – menos de metade do nível de vendas de 18 trilhões de yuans em 2021.
Os analistas atribuem a queda nas vendas ao aumento dos stocks de habitação não vendidos, que continuam a pressionar os promotores que recorrem à redução de preços para atrair compradores e reduzir o stock.
Em setembro, vendas de propriedades dos 100 maiores desenvolvedores da China encolheu 37,7% ano a ano, a queda mais acentuada desde abril deste ano, disse a S&P, citando dados da China Real Estate Information. Não foi um mergulho de um mês. Nos primeiros nove meses do ano, as vendas caíram 36,6% em relação ao ano anterior, mostraram os dados.
A deterioração das vendas também prejudica ainda mais a liquidez dos promotores, levando a uma “falta de confiança” e aos promotores que procuram “uma abordagem cautelosa” na aquisição de terrenos e no início de novos projectos, segundo analistas da S&P Global.
O número de novos projetos de construção despencou 42% em 2023 em relação ao pico de 2019, e diminuiu mais 23% em termos anuais nos primeiros oito meses de 2024, de acordo com a análise da S&P Global dos dados oficiais do National Bureau of Statistics.
Mais a ser feito
Os analistas continuam cautelosos quanto ao impacto do estímulo imobiliário da China.
“Na nossa opinião, a escala de apoio tem sido insuficiente e enfrentou desafios de execução para travar a actual espiral descendente”, afirmaram os analistas do Goldman, alertando que os preços dos imóveis poderão cair mais 20% a 25% se a política for insuficiente.
Numa das poucas medidas específicas de inventário anunciadas até agora, o Banco Popular da China em maio prometeu 300 bilhões de yuans para um mecanismo de empréstimo de reempréstimo para empresas estatais comprarem casas concluídas não vendidas e convertê-las em habitação acessível.
“Embora útil, representou apenas uma pequena percentagem (4-6%) do parque habitacional completo”, disse a S&P.
Analistas do Morgan Stanley disseram em seu relatório de domingo que reuniões recentes com bancos em Zhejiang, uma das províncias mais ricas da China, indicaram que eles ainda não participaram do novo programa do governo para conceder empréstimos para a compra de imóveis.
